摘 要
基于因城施策、精准调控，一方面政策效果持续显现，房地产逐步回暖，不排除后续会有更多地方符合利率下限动态调节；另一方面，部分地区房贷利率亦有进一步下调的空间
文|严沁雯
编辑|袁满
“房贷利率还要再涨吗？”身处石家庄的一位网友感到疑惑，“原本听说房贷利率降得很低预备近期上车，现在看不懂了。”
近日，石家庄首套房贷利率上调的消息引发市场关注。经过致电当地多家银行，以上消息得到了部分银行工作人员的确认——“已经收到通知，目前首套房贷利率下限是3.45%，4月将调整至3.75%。”某国有大行石家庄分支机构房贷业务人员表示。
无独有偶，在距离石家庄1800多公里的广东惠州，已有银行将房贷利率上调——根据当地某国有大行分支机构房贷业务人员的介绍，目前首套房贷利率最低为3.6%。而在2月，该地区的房贷利率曾低至3.45%。
在“房贷利率降至历史低位”的背景下，两地逆势上调的现象引发了其他地区购房人对于未来形势的讨论，社交平台一名河南用户表示，“看到房产中介发朋友圈说要上涨前最后机会上车，不知道真的假的。”
“这体现了各城市积极执行因城施策、精准调控政策措施。”业内人士指出，从经济稳步修复，国内稳楼市政策效果持续显现，房地产逐步回暖，不排除后续会有更多地方符合利率下限动态调节机制。另外，综合因城施策、市场等因素，部分地区房贷利率亦有进一步下调的空间。
上调房贷利率，
石家庄、惠州原因有别
“目前还执行3.45%的利率，要申请贷款尽快，最近来咨询业务的人特别多。”当被问及房贷利率是否即将上调时，某国有大行石家庄分支机构房贷业务人员予以了肯定，根据规定，自4月1日起，该地区首套房贷利率将上调至3.75%。
事实上，石家庄房贷利率的上调符合利率动态机制调整规则。2023年1月5日，中国人民银行、银保监会发布《关于建立新发放首套住房个人住房贷款利率政策动态调整长效机制的通知》（下称《通知》）。
据《通知》规定，自2022年第四季度起，对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限；而对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
石家庄房价正属于上述“环比和同比连续3个月均上涨”的情况。根据国家统计局公布的“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”，2023年12月至2024年2月，石家庄新建商品住宅销售价格指数的同比数据分别为101.2、100.9以及100.9；环比数据则分别为100.3、100.1以及100.1。
不过，石家庄部分银行房贷业务人员表示，目前尚不确定具体调整时间，“只是听说了要上调，到时候具体情况要问所购楼盘对接的客户经理。”
与石家庄有所不同，惠州并未有房价“环比和同比连续3个月均上涨”的情况——根据国家统计局数据显示，2023年12月至2024年2月，该地新建商品住宅销售价格指数的同比、环比数据均未超过100（2月新建商品住宅销售价格指数同比数据为100）。
当地一名房产中介提供数据显示，当前惠州首套住房商业贷款利率普遍执行3.6%（LPR-35BP）。而在此之前，伴随2月5年期以上贷款市场报价利率（LPR）降至3.95%，部分银行首套房贷利率曾有一段时间低至3.45%（LPR-50BP）。
不过，有惠州部分银行工作人员表示对房贷利率上调并不知情，“并没有听说有变动，只能确定目前执行3.6%的利率，最近比较大的变动还是上个月LPR调降。”当地某国有大行分支机构房贷业务人员说。
在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，银行调整房贷利率是在符合差别化住房信贷政策下进行的正常商业行为，基于风控要求、资金成本、区域市场风险等判断，银行有权利对贷款定价做出调整。
“对于惠州的房贷利率定价而言，我认为可能是银行基于风控的要求。因为惠州外来‘投资客’购房较为集中，在过去大湾区规划利好、深圳购房需求外溢等因素下吸引了大量‘投资客’，带来了房价上涨和量的上升，但是其中蕴藏一定风险，低利率下贷款需求短期增长但可能导致未来房贷不良率抬升。”李宇嘉指出。
值得一提的是，目前惠州的房贷利率仍低于LPR-20个基点（3.75%）的全国房贷利率下限水平。
形势有变？
其他城市会否跟进
在业内人士看来，上述两地调整房贷利率体现了各城市积极执行因城施策、精准调控政策措施。
“整体看，该消息可能影响市场对楼市复苏预期，一方面，从房价数据反映该区域（以石家庄为例）楼市需求在回暖，加之最低首套房贷利率下限上调，可能带动部分处于刚需的观望客户入市。”光大银行金融市场部宏观研究员周茂华表示。
值得一提的是，国家统计局数据显示，除石家庄外，在70个大中城市中，上海、西安两城新建商品住宅价格也已连续3个月（2023年12月至2024年2月）实现同比、环比上涨。按照利率动态机制调整规则，这两座城市会否迎来房贷利率上涨？
经致电上述两地多家银行，截至发稿，尚未有银行工作人员反馈接到房贷利率即将变动的通知。同时，由于目前两地首套房贷利率（上海3.85%，西安3.75%）均处于全国房贷利率下限水平之上，在业内人士看来上涨的概率不大。
需要指出的是，5年期以上LPR在2月经历史上最大降幅，对比以往，目前房贷利率已经处在低位。
“目前，贷款利率已降至历史低位，银行净息差也降到了20年来最低水平。去年总局还推动降低存量首套房贷利率，每年可以为广大购房者节约利息支出约1700亿元。”国家金融监管总局局长李云泽在十四届全国人大二次会议第三场“部长通道”上曾指出。
图：2024年2月20日后重点城市首套房贷最低利率另据贝壳研究院数据，2024年2月百城首套主流房贷利率平均为3.59%、二套主流房贷利率平均为4.16%，均较上月降低25BP，为2019年以来最大单月降幅。2月首二套主流房贷利率较2023年同期分别回落45BP和75BP。2月银行平均放款周期为18天，较上月缩短3天，为2019年以来最快放款速度。
在此背景下，对于准备“上车”的购房者来说，后续形势是否会发生变化？
“从经济稳步修复，国内稳楼市政策效果持续显现，房地产逐步回暖，不排除后续会有更多地方符合利率下限动态调节机制。”周茂华指出，LPR利率调整需要根据国内整体经济复苏、实体经济融资需求、银行净息差、房地产复苏节奏等多方面考量；但根据首套房贷利率动态调整机制，LPR+加点，各大城市可以根据区域房地产市场复苏情况等，进行调整“加点”。
不过，从今年前两个月数据来看，当前房地产市场仍处于调整转型期。据国家统计局数据，1月至2月，新建商品房销售面积11369万平方米，同比下降20.5%；新建商品房销售额10566亿元，同比下降29.3%。
与此同时，根据央行发布的2月主要金融数据，居民购房意愿仍待改善。2月居民贷款减少5907亿元，相比2023年2月少增加7988亿元。其中，以住房按揭贷款为主的中长期贷款减少1038亿元，同比少增1901亿元。
3月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布新一期贷款市场报价利率（LPR），其中，作为个人住房贷款定价的主要参考基准的5年期以上LPR与上月持平，为3.95%。
“与上月持平是意料之中，2月一次性下调25个基点，是想一步到位，给市场明确预期，而不是让购房者等到‘底部’再去买房，所以短期内LPR调降概率不大；但是从中长期来看，随着存款利率的下行，以及人口老龄化及居民加杠杆意愿的减弱，加之银行维持房贷市场份额的需要，未来房贷利率还有进一步下调空间。”李宇嘉分析称。
